Друзья, всем привет!
Обещала держать вас в курсе про недвижимость в г. Сочи.
Итак, что же происходит на рынке недвижимости в Сочи сейчас? Рост цен остановился и даже немного снизился. Но это обычная история к Новому году и январю. У многих застройщиков есть скидки, акции кратковременные. Собственники тоже потихоньку выставляют свои квартиры, которые хотели придержать до максимального роста. Но так как он примерно уже произошел, начали продавать.
Будет ли расти цена на недвижимость и дальше? Думаю, что будет. Как ни крути, хорошей ликвидной недвижимости в Сочи можно по пальцам пересчитать.
Особой популярностью пользуются отели и гостиницы, апартаменты в которых продаются физическим лицам и частным компаниям. При желании вы можете купить даже один апартамент и отдыхать в нем, когда вам будет удобно. Можете заключить договор с отельным оператором и тогда сможете пользоваться своими апартаментами иногда сами. У всех отельных операторов условия разные. Зато сможете получать пассивный доход.
Давайте обсудим этот вопрос: есть ли смысл покупать апартаменты в Сочи? Плюсы и минусы апартаментов?
- Доходы от сдачи.
Считать будем честно, как есть:
В сутки номер в отеле 4-5* площадью 18-25 м2 сдается от 4 до 15 тыс руб., в зависимости от сезона, близости к морю или горнолыжным курортам, и услуг, предоставляемых отелем, а так же вида и класса самого номера.
Среднемесячный доход стандартного номера озвучивается операторами 40-80 тыс. в месяц, в год около одного миллиона. Так же вам будет разрешено проживать в своем номере 3 дня в месяц, примерно 36 дней в год. Остальное время — только платно, как обычный клиент.
При условии, что стоимость апартаментов в Сочи у моря от 500 тыс. за м2, получается: 25м2*500 тыс. руб.= 12,5 млн.руб. Это минимальная стоимость, таких уже почти не осталось.
Следовательно, срок окупаемости одного апартамента составит около 12 лет, это при хорошем раскладе. Может и больше.
2. Налоги на апартаменты.
Апартаменты приравнены в правах к нежилым помещениям.
Если для квартир установлена минимальная налоговая ставка 0,1 % от кадастровой стоимости, то за апартаменты придется отдать как минимум 0,5%, максимум – 2%. То есть минимум в 5 раз больше.
Минимальный размер налога на апартаменты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.
Самое интересное, до момента постановки объекта на кадастровый учет вы не сможете узнать, какая ставка будет применена к вашему отелю — минимальная или максимальная.
3. Коммунальные платежи так же рассчитываются по другому: электроэнергия, вода, газ — все по повышенному тарифу, как у коммерческих предприятий.
4. Регистрация жильцов. В апартаментах можно зарегистрироваться, но временно. Максимальный срок регистрации — 11 месяцев.
5. Налоговые вычеты за апартаменты вы тоже не получите.
6. Для коммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качество материалов не контролируют так же серьезно, как при строительстве многоквартирного дома. Вашими соседями могут оказаться офисы, кафе и так далее.
7. Апартаменты — лакомый кусочек для приставов. Если неипотечную квартиру приставы не смогут забрать за долги, когда эта квартира является единственным жильем, то апартаменты забрать за долги вполне смогут. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Но неужели нет ни одного плюса в апартаментах, спросите вы? Зачем тогда их покупают?
Плюсы есть, и относятся они именно к городу Сочи:
- Если вы хотите отдыхать близко к морю, «вышли и ножки намочили» — то ваш вариант только апартаменты! Ближе 500 м. от моря многоквартирные дома строить запрещено, в том числе и частные — особо охраняемая зона Черноморского побережья.
- Многие любят отдыхать в отелях, чтобы в отпуске не тратить драгоценное время на уборку, готовку и так далее. Приехали как в гостиницу, отдохнули и уехали. Тогда это тоже ваш вариант.
- Апартаменты подойдут и тем, кто боится оставлять своё жилье без присмотра. Тоже хороший вариант — за вашим апартаментом присмотрят, проветрят, уберут. Все хорошо и надежно, можно смело уезжать и оставлять номер.
- Инвестиции. Да, сейчас в Сочи уже не заработаешь, как раньше, по 60-100% за год. Но недвижимость в Сочи все равно растет быстрее, чем в других городах. Из-за статуса города-курорта, из-за бурного развития инфраструктуры, наличия горнолыжных курортов, санаториев, моря. И если вы боитесь хранить деньги в банках на вкладах, я бы вам посоветовала вложить их в недвижимость Сочи. Но только в ЛИКВИДНУЮ недвижимость Сочи, не вздумайте покупать что подешевле. Потом не сможете ни продать, ни сдать. Как ни странно, чем дороже недвижимость, тем больше выгоды вы от нее получите. нельзя купить апартаменты за 6 млн и продать за 15 млн, «потому что все так продают». Да не все!… Только те, у кого недвижимость действительно соответствует такой сумме по многим параметрам: качество дома, двора, наличие парковок, близость к морю, вид на море и так далее.
Если вы хотите купить «сами, без посредников», как говорится, и уверенны в своих силах, то я могу вам провести консультацию по объектам недвижимости в Сочи и прислать разовую подборку объектов под ваш запрос.
Стоимость консультации 3 тыс. руб. 30 минут.
Можете выбрать апартаменты сами или в профиле @domberi.online по хештегу #апартаменты.
Так же у меня есть для вас отличный вариант — апартаменты на ул. Навагинской, в самом центре Сочи апарт-отеля Mirror.
Записаться на консультацию вы можете по ссылке. Все консультации провожу по видео, с демонстрацией экрана.